COME ACQUISTARE CASA ITALIA
L'Italia, con la sua combinazione di bellezze naturali, ricchezza culturale e stile di vita distintivo, è una delle mete più ambite dagli stranieri. I paesaggi variegati, dalle spiagge alle colline, fino alle montagne, offrono una varietà di esperienze uniche, mentre la cucina italiana e il senso di ospitalità degli italiani rendono il soggiorno nel Paese ancora più piacevole.
Molti stranieri sono attratti dallo stile di vita italiano, spesso caratterizzato da una maggiore lentezza e semplicità rispetto ad altre culture. Questo interesse porta molti a cercare una casa in Italia che non solo offra comfort moderni, ma che permetta anche di immergersi pienamente nella vita locale.
Per chi desidera acquistare un immobile in Italia, è consigliabile rivolgersi a un'agenzia immobiliare specializzata che possa facilitare il processo di acquisto, garantendo sicurezza e trasparenza. Conoscendo le leggi e le procedure locali, possono assistere gli acquirenti stranieri in ogni fase del processo, dalla ricerca dell'immobile alla negoziazione e conclusione dell'affare.
Questo supporto è fondamentale anche per i proprietari Italiani che intendono proporre il loro immobile al mercato estero, soprattutto perché molti stranieri possono essere diffidenti per la loro limitata conoscenza delle normative italiane e preferiscono acquistare immobili proposti da agenzie immobiliari specializzate. In sintesi, l'Italia non solo attira stranieri per le sue bellezze e il suo stile di vita, ma offre anche un mercato immobiliare accessibile e sicuro grazie alla professionalità delle agenzie immobiliari specializzate.
Quali sono gli stranieri che possono acquistare legalmente una casa in Italia?
Non vi è alcun limite o vincolo nel caso in cui si tratti di un cittadino con passaporto UE o di un Paese EFTA (i Paesi EFTA sono 4 e precisamente: Islanda, Liechtenstein, Norvegia e Svizzera) oppure di un apolide residente nel nostro Paese da più di tre anni.
Negli altri casi gli stranieri possono acquistare un immobile in Italia se sono in possesso di regolare carta di soggiorno o permesso di soggiorno in corso di validità.
Se invece si tratta di stranieri non regolarmente soggiornanti in Italia, l’acquisto di un immobile nel nostro Paese è ammesso solo se previsto in un trattato internazionale e a condizione di reciprocità. La condizione di reciprocità prevede che uno straniero possa acquistare casa in Italia a patto che un italiano possa farlo nel Paese di origine dello straniero. Per verificare la condizione di reciprocità, puoi visitare il Ministero degli Affari Esteri italiano https://www.esteri.it/it/politica-estera-e-cooperazione-allo-sviluppo/diplomazia-giuridica/condizreciprocita/
Altri aspetti tecnico legali da tenere in considerazione se sei straniero:
CODICE FISCALE chiunque acquisti una casa, stranieri inclusi, deve essere in possesso del codice fiscale italiano. Senza questo requisito non è possibile procedere alla stipula dell’atto di compravendita finale. L’ottenimento del codice fiscale presso l’Agenzia delle Entrate è un procedimento semplice e rapido.
TRADUZIONI E PROCURA: nel caso in cui il cittadino straniero non parli la lingua italiana, il notaio richiede la presenza di un interprete bilingue e la stesura di tutti i documenti in doppia lingua. Inoltre, durante la sottoscrizione degli atti notarili, è richiesta la presenza di due testimoni, uno dei quali deve conoscere la lingua dello straniero, oltre all’italiano. Per evitare interprete e testimoni, si può ricorrere alla procura notarile.
Per fare una procura notarile è sufficiente che colui che intende dare la procura si rivolga ad un notaio portando con sé la propria carta di identità e il codice fiscale, unitamente alla copia della carta di identità e codice fiscale della persona cui si intende conferire la procura. Essendo inoltre un atto unilaterale, la procura può essere redatta anche se la persona cui si intende conferire la procura non è presente al momento della sottoscrizione.
Se chi conferisce la procura è uno straniero residente all’estero, allora dovrà rivolgersi ad un notaio nel paese in cui si trova e preparare una procura speciale tradotta in italiano. In questi casi però è necessario che la Procura venga “apostillata” o “legalizzata”. L’apostille è una sorta di timbro che attesta l’autenticità della firma presente nel documento ed è apposta direttamente dal Notaio che ha redatto la procura. La legalizzazione, più complicata, deve invece essere effettuata presso il Consolato italiano presente nello stesso paese. La scelta tra l’una e l’altra dipende dal paese estero in cui è stata redatta la procura: se è tra quelli che aderiscono alla Convenzione dell’Aja del 1961, sarà sufficiente l’apostille, in caso contrario bisogna procedere alla legalizzazione presso il consolato italiano presente nello stesso paese.
TRASFERIMENTO FONDI: ai fini della compravendita, il cittadino straniero può aprire un conto corrente presso una banca italiana, oppure richiedere al notaio di mettere a disposizione un conto dedicato sul quale versare le somme di denaro dovute. Sarà quindi compito del notaio, in qualità di garante delle operazioni, ad effettuare i bonifici in favore del venditore e completare tutte le formalità. Chiaramente quest’ultima opzione è decisamente più onerosa perché il Notaio chiederà un compenso per fare da garante con il conto dedicato.
PROCEDIMENTO PER L’ACQUISTO
1) CONTROLLO PRESSO IL CATASTO, UFFICIO URBANISTICO, CONSERVATORIA
Prima di formalizzare l’acquisto è fondamentale effettuare questi controlli, sarà l’Agenzia ad effettuarli e a consegnarvi la documentazione:
– Titolo di provenienza: è il documento che attesta la proprietà dell’immobile;
– Visura e planimetria catastale: richiede una visura per verificare se l’immobile è regolarmente registrato all’Agenzia delle entrate e verificare se la planimetria depositata è conforme allo stato dei luoghi, al progetto approvato e depositato all’ufficio urbanistico comunale;
– Ufficio urbanistico comunale: per verificare se l’immobile ha una regolare concessione edilizia, con un progetto approvato e un certificato di agibilità;
– Conservatoria dei registri immobiliari: per verificare se sull’immobile gravano ipoteche o altre trascrizioni o iscrizioni.
2) PROPOSTA FORMALE DI ACQUISTO
Quando un cliente, dopo aver visitato diversi immobili, decide di procede con l’acquisto di uno di essi, la negoziazione comincia con LA PROPOSTA DI ACQUISTO.
La proposta di acquisto deve essere fatta per iscritto e deve riportare una serie di informazioni dettagliate in merito alla identificazione dell’immobile, il prezzo offerto, le modalità di pagamento e tutte le condizioni che il proponente vuole inserire nel formalizzare la sua offerta.
Una volta che il venditore accetta la proposta si impegna a stipulare il successivo contratto preliminare di compravendita al prezzo e alle condizioni indicate nella proposta accettata.
3) IL CONTRATTO PRELIMINARE
Il contratto preliminare (detto compromesso) è l’accordo con il quale le parti si obbligano reciprocamente alla stipula di un successivo contratto definitivo (rogito).
Con il contratto preliminare, in sostanza, non si trasferisce la titolarità di un bene, ma ci si obbliga a tale trasferimento in un secondo momento (ad es. perché si deve chiedere un mutuo e serve tempo per istruire la pratica oppure per dare al venditore il tempo di liberare la casa etc..).
Il preliminare deve contenere già in sé gli elementi essenziali del successivo contratto definitivo.
Il rogito verrà poi redatto ed eseguito da uno a sei mesi dopo il Compromesso ma le parti possono accordarsi liberamente.
Bisogna però ricordare che già la proposta di acquisto, qualora firmata e accettata, crea già un rapporto tra le parti giuridicamente vincolante e talvolta si salta la fase di stipula del contratto preliminare e si va direttamente al Rogito Notarile.
Contestualmente alla stipula del contratto preliminare l’acquirente consegna al venditore la caparra confirmatoria, equivalente a circa il 10% o 20% del prezzo d’acquisto. Il venditore può decidere di recedere dal contratto solo restituendo all’acquirente il doppio della caparra ovvero la caparra versata più una somma che equivale alla caparra stessa.
Esempio: Versando una caparra di € 5.000 l’acquirente avrà indietro € 5.000 della caparra più altri € 5.000 come penale.
Nel caso in cui fosse l’acquirente a tirarsi indietro perderebbe per intero la caparra versata.
Il venditore (non inadempiente) e l’acquirente (non inadempiente), a seconda dei casi, possono comunque scegliere di domandare giudizialmente l’esecuzione del contratto (sarà il giudice ad obbligare la parte inadempiente a concludere il contratto definitivo) o la risoluzione del contratto, chiedendo il risarcimento del danno.
Bisogna inoltre ricordare che la caparra può variare a seconda di molti fattori. Ma solitamente più basso sarà il costo della casa, più alto sarà il valore della caparra da versare e viceversa.
Talvolta, oltre alla “caparra confirmatoria”, l’acquirente versa un “acconto” che è un anticipo sul prezzo della compravendita. Si preferisce questa soluzione quando si vuole dare una somma molto alta alla stipula del preliminare ma si preferisce ridurre il reciproco rischio. Infatti in caso di inadempimento dell’acquirente l’importo versato come acconto gli sarà restituito e perderà solo l’importo versato come caparra. In caso di inadempimento del venditore dovrà restituire caparra e acconto e un altro importo come risarcimento pari alla sola caparra.
Esempio: Versando una caparra di € 5.000 e un acconto di altri € 3000 si avranno indietro € 5.000 della caparra, € 3000 di acconto e più altri € 5.000 come penale (ovvero il doppio della sola caparra).
4) IL ROGITO NOTARILE
Il rogito notarile, o contratto finale, consiste nell’atto conclusivo della trattativa di compravendita immobiliare.
Rappresenta, infatti, il vero e proprio atto di vendita, ovvero, il momento attraverso il quale avviene il passaggio definitivo dell’immobile dal venditore al nuovo proprietario.
È stilato dal notaio che potrà essere scelto dall’acquirente e contiene tutti gli elementi necessari ad individuare l’immobile in questione (che sono già contenuti nel compromesso).
È possibile che le parti scelgano di andare al rogito direttamente senza passare per il compromesso.
In caso di comproprietà, l’atto dovrà essere firmato da tutti i comproprietari, oppure, da un loro rappresentante al quale sia stata conferita una procura notarile.
L’atto notarile dovrà essere trascritto dal notaio. L’originale resta conservato agli atti del Notaio.
5) COSTI PER L’ACQUISTO
- INTERMEDIAZIONE IMMOBILIARE
La provvigione dovuta all’agenzia si aggira intorno al 4% del prezzo di acquisto + IVA (vedere i costi in dettaglio nella nostra pagina Commissioni agenzia).
Una volta che è avvenuta la comunicazione al proponente dell’accettazione della proposta ad opera del proprietario del bene, l’affare è da considerarsi concluso per l’agenzia ai sensi dell’art. 1755 Cod. Civ. con relativo diritto quindi alla provvigione. La provvigione non è divisa tra venditore e acquirente, ma il primo ed il secondo pagano ciascuno il 4% del prezzo di acquisto + IVA. - IMPOSTA DI REGISTRO – IMPOSTA IPOTECARIA- IMPOSTA CATATSALE
Sono le 3 imposte principali da pagare quando si acquista un immobile assieme ad altre imposte e tasse minori e si pagano al notaio al rogito notarile insieme al suo compenso.
Il “valore catastale” rappresenta la base imponibile sulla quale queste 3 tasse vengono applicate e che attualmente è solitamente inferiore al prezzo della compravendita e viene calcolato in base alla rendita catastale attribuita all’immobile ed indicata nella visura catastale.
Ma la regola del “valore catastale” non è applicabile a tutte le compravendite; infatti, ad esempio, se l’acquirente acquista non come “privato”, ma come “società”, la base imponibile delle imposte sarà data dal prezzo commerciale dell’immobile. L’ammontare di queste tre tasse da versare varia quindi a seconda del tipo di proprietà e dalle “caratteristiche” dell’acquirente e del venditore:
A) Compravendite soggette ad imposta di registro proporzionale calcolata sul valore catastale (ovvero quelle in cui la parte venditrice è un privato; oppure un’impresa che non ha costruito né ristrutturato l’immobile; oppure un’impresa che ha costruito o ristrutturato l’immobile da oltre 5 anni e in atto non esercita l’opzione Iva):
1. Imposta di registro:
– acquisto come prima casa (portare residenza entro 18 mesi): 2% (da calcolare sempre sul valore catastale);
– acquisto come seconda casa: 9% (da calcolare sul valore catastale se acquista un privato oppure da calcolare sul prezzo dichiarato in atto se ad acquistare è una società oppure una persona fisica che acquista quale titolare di ditta individuale o quale professionista);
L’imposta di registro non può mai essere inferiore a €1.000
2. Imposta ipotecaria fissa: 50 euro;
3. Imposta catastale fissa: 50 euro.
B) Compravendite soggette ad Iva (ovvero quelle in cui la parte venditrice è l’impresa che ha costruito o ristrutturato l’immobile da meno di 5 anni; oppure l’impresa che ha costruito o ristrutturato l’immobile da più di 5 anni e in atto esercita l’opzione Iva):
1. Iva
– acquisto come prima casa (portare residenza entro 18 mesi): 4% (da calcolare sempre sul prezzo dichiarato in atto);
– acquisto come seconda casa: 10% (da calcolare sempre sul prezzo dichiarato in atto);
– fabbricato di lusso: 22% (da calcolare sul prezzo dichiarato in atto);
2. Imposta di registro fissa: 200 euro;
3. Imposta ipotecaria fissa: 200 euro;
4. Imposta catastale fissa: 200 euro;
Questo schema riassuntivo è valido come regola generale, ma prima di acquistare una proprietà è sempre bene verificare l’esatto ammontare delle tasse da pagare per non avere brutte sorprese in seguito. L’agenzia vi fa avere un preventivo da parte del Notaio per stabilire quali sono le imposte da pagare nel caso specifico.
- SPESE NOTARILI
Nella generalità dei casi si pagano le spese notarili per la preparazione del rogito da parte del notaio che si aggiungono al costo delle imposte. Ma posso essere richieste anche per la preparazione del contratto preliminare se le parti redigono il compromesso attraverso la figura del notaio che poi provvederà a registrare l’originale agli atti.
L’ammontare varia di città in città e si calcola in base al valore dichiarato dell’immobile, ma generalmente sono simili, almeno dal punto di vista di ordinamento notarile. Ad esempio notarile di una grande città come Milano centro potrà applicare delle spese notarili superiori allo studio noterie del piccolo paese, più che altro per questioni di spese gestionali e non invece di tariffa notarile che è sempre la stessa.
- ALTRE SPESE
Queste possono includere ad esempio le spese legali; geometra o architetto per l’ispezione della proprietà; compagnia per il trasloco; ecc.
6) COSTI DI GESTIONE
- IUC (imposta comunale unica)
È una tassa che include 3 imposte: IMU (non si paga sulla prima casa a meno che non sia una casa di lusso), TASI (tassa sui servizi municipali come la manutenzione delle strade, l’illuminazione pubblica, ecc.) e TARI (rifiuti, spazzatura). Chi possiede un immobile in Italia, sia esso residente o non residente, è soggetto al pagamento della IUC il cui importo è suddiviso in due/tre tranche.
L’IMU viene applicata sul valore catastale dell’immobile più un 5%. L’importo va ulteriormente moltiplicato per il coefficiente corrispondente alla categoria catastale.
L’aliquota base per le seconde case è 0.76%, ma il comune potrà decidere di aumentarlo o diminuirlo del 0.3%. Lo stesso discorso è valido anche per la TASI. Ma bisogna considerare anche che la somma di TASI e TARI non possono superare il 10.6%.
La TARI è calcolata invece sulla base dei metri quadrati.
- UTENZE
Elettricità, acqua, riscaldamento, telefono, gas solitamente prevedono il pagamento di un fisso più una parte a consumo e si pagano ogni due mesi. - SPESE CONDOMINIALI
Se acquistate un immobile che fa parte di un condominio, dovrete pagare il costo di gestione delle aree condominiali che varierà a seconda delle dimensioni e dei servizi offerti (es. piscina, giardino, palestra etc.).
