L'Italie, avec sa combinaison de beauté naturelle, de richesse culturelle et de style de vie, est l'une des destinations les plus populaires auprès des étrangers. Les paysages variés, des plages aux collines en passant par les montagnes, offrent une variété d'expériences uniques, tandis que la cuisine italienne et le sens de l'hospitalité des Italiens rendent un séjour à la campagne encore plus agréable.
De nombreux étrangers sont attirés par le style de vie italien, souvent caractérisé par une plus grande lenteur et simplicité par rapport aux autres cultures. Cet intérêt amène de nombreuses personnes à rechercher une maison en Italie qui offre non seulement le confort moderne, mais qui vous permet également de vous immerger pleinement dans la vie locale.
Pour ceux qui souhaitent acheter un bien immobilier en Italie, il est conseillé de contacter une agence immobilière spécialisée. Des agents immobiliers expérimentés peuvent faciliter le processus d’achat, garantissant sécurité et transparence. En comprenant les lois et procédures locales, ces professionnels peuvent aider les acheteurs étrangers à chaque étape du processus, de la recherche de propriété à la négociation et à la conclusion de la transaction.
Ce soutien est également fondamental pour les propriétaires italiens qui envisagent de proposer leur propriété sur le marché étranger, notamment parce que de nombreux étrangers peuvent se méfier en raison de leur connaissance limitée de la réglementation italienne et préfèrent acheter des propriétés proposées par des agences immobilières spécialisées. La collaboration avec une agence immobilière spécialisée permet de surmonter ces méfiances, en offrant un service complet qui comprend une vérification approfondie de chaque bien proposé, garantissant ainsi un achat sûr et sans surprise.
En résumé, l'Italie attire non seulement les étrangers pour sa beauté et son style de vie, mais offre également un marché immobilier accessible et sûr grâce au professionnalisme des agences immobilières spécialisées.
Quels étrangers peuvent légalement acheter une maison en Italie ?
Il n'y a aucune limite ni restriction dans le cas d'un citoyen titulaire d'un passeport européen ou d'un pays de l'AELE (il existe 4 pays de l'AELE, à savoir : l'Islande, le Liechtenstein, la Norvège et la Suisse) ou d'un apatride résidant dans notre pays depuis plus de trois ans. .
Dans d'autres cas, les étrangers peuvent acheter une propriété en Italie s'ils sont en possession d'une carte de séjour ou d'un permis de séjour valide.
Cependant, s'il s'agit d'étrangers ne résidant pas régulièrement en Italie, l'achat d'une propriété dans notre pays n'est autorisé que s'il est prévu dans un traité international et sous condition de réciprocité. La condition de réciprocité prévoit qu'un étranger peut acheter une maison en Italie à condition qu'un Italien puisse le faire dans son pays d'origine. Pour vérifier la condition de réciprocité, vous pouvez visiter le site du ministère italien des Affaires étrangères https://www.esteri.it/it/politica-estera-e-cooperation-allo-sviluppo/diplomazia-giuridica/condizreciprocita/
Autres aspects technico-légaux à prendre en compte :
CODE FISCAL Toute personne qui achète une maison, y compris les étrangers, doit avoir un code fiscal italien. Sans cette exigence, il n'est pas possible de procéder à la signature de l'acte de vente définitif. L’obtention du code des impôts auprès de l’Agence des Revenus est une démarche simple et rapide.
TRADUCTIONS ET PROCURATION : dans le cas où le citoyen étranger ne parle pas la langue italienne, le notaire exige la présence d'un interprète bilingue et la rédaction de tous les documents en deux langues. De plus, lors de la signature des actes notariés, la présence de deux témoins est requise, dont l'un doit connaître la langue de l'étranger, en plus de l'italien. Pour éviter l'intervention d'un interprète et de témoins, vous pouvez utiliser une procuration notariée. Pour établir une procuration, il suffit à la personne qui entend donner la procuration de s'adresser à un notaire muni de sa carte d'identité et de son code fiscal, ainsi que d'une copie de la carte d'identité et du code fiscal de la personne à qui il appartient. à qui ils ont l'intention de donner procuration. De plus, s'agissant d'un acte unilatéral, la procuration peut être établie même si le mandataire n'est pas présent au moment de la signature. Dans le cas où la personne qui donne la procuration est un étranger résidant à l'étranger, elle devra alors s'adresser à un notaire du pays dans lequel elle se trouve et préparer une procuration spéciale traduite en italien. Dans ces cas-là, il est toutefois nécessaire que la procuration soit « apostillée » ou «légalisée». L'apostille est une sorte de cachet qui certifie l'authenticité de la signature présente dans le document et est apposée directement par le Notaire qui a rédigé la procuration. La légalisation, plus compliquée, doit être effectuée au consulat italien du même pays. Le choix entre l'un et l'autre dépend du pays étranger dans lequel la procuration a été établie : s'il fait partie de ceux qui adhèrent à la Convention de La Haye de 1961, l'apostille suffira, sinon il faudra procéder à la légalisation à le consulat italien présent dans le même pays.
TRANSFERT DE FONDS : aux fins de la vente, le citoyen étranger peut ouvrir un compte courant dans une banque italienne, ou demander au notaire de mettre à disposition un compte dédié sur lequel payer les sommes dues. Il appartiendra donc au notaire, en tant que garant des opérations, d'effectuer les transferts en faveur du vendeur et d'accomplir toutes les formalités. Il est clair que cette dernière option est nettement plus coûteuse car le notaire demandera des frais pour se porter garant du compte dédié.
PROCÉDURE D’ACHAT
1) CONTRÔLE AU CADASTRE, BUREAU D’URBANISME, CONSERVATOIRE
Avant de formaliser l’achat, il est essentiel d’effectuer ces contrôles, c’est l’Agence qui les effectuera et vous remettra la documentation:
- Titre de provenance : document attestant la propriété de l’immeuble;
- Visura e planimetria cadastral : demande un visa pour vérifier si le bâtiment est régulièrement enregistré auprès de l’Agenzia delle entrate et vérifier si le plan déposé est conforme à l’état des lieux, au projet approuvé et déposé auprès du bureau municipal de l’urbanisme;
- Bureau d’urbanisme municipal : pour vérifier si le bâtiment a un permis de construire régulier, avec un projet approuvé et un certificat de viabilité ;
- Conservatoire des registres immobiliers : pour vérifier si la propriété est grevée d’hypothèques ou d’autres transcriptions ou inscriptions.
2) PROPOSITION FORMELLE D’ACHAT
Lorsqu’un client, après avoir visité plusieurs biens immobiliers, décide de procéder à l’achat de l’un d’eux, la négociation commence par LA PROPOSITION D’ACHAT.
La proposition d’achat doit être faite par écrit et doit comporter une série d’informations détaillées sur l’identification du bien, le prix offert, les modalités de paiement et toutes les conditions que le proposant souhaite insérer dans la formalisation de son offre.
Une fois que le vendeur accepte la proposition, il s’engage à conclure le contrat préliminaire de vente suivant au prix et aux conditions indiqués dans la proposition acceptée.
3) LE CONTRAT PRÉLIMINAIRE
Le contrat préliminaire (dit compromis) est l’accord par lequel les parties s’engagent mutuellement à conclure un contrat final ultérieur (acte notarié).
Avec le contrat préliminaire, en substance, on ne transfère pas la propriété d’un bien, mais on s’oblige à un tel transfert ultérieurement (par ex. pourquoi il faut demander un prêt hypothécaire et il faut du temps pour instruire la pratique ou pour donner au vendeur le temps de libérer la maison, etc.).
L’avant-première doit contenir en soi les éléments essentiels du contrat définitif ultérieur.
L’acte notarié sera ensuite rédigé et exécuté un à six mois après le compromis, mais les parties peuvent s’accorder librement.
Il faut cependant rappeler que déjà la proposition d’achat, si elle est signée et acceptée, crée déjà un rapport entre les parties juridiquement contraignant et parfois on saute la phase de conclusion du contrat préliminaire et on va directement à l’acte notarié.
Lors de la conclusion du contrat préliminaire, l’acheteur remet au vendeur la caution, équivalent à environ 10% ou 20% du prix d’achat. Le vendeur peut décider de résilier le contrat seulement en restituant à l’acheteur le double de l’acompte soit l’acompte versé plus un montant équivalent à l’acompte.
Exemple : En versant un acompte de 5000 €, l’acheteur récupérera 5000 € du dépôt plus 5000 € comme pénalité.
Dans le cas où l’acheteur se retire, il perd l’intégralité du dépôt versé.
Le vendeur (non défaillant) et l’acheteur (non défaillant), selon le cas, peuvent toujours choisir de demander l’exécution judiciaire du contrat (c’est le juge qui obligera la partie défaillante à conclure le contrat final) ou la résiliation du contrat, en demandant des dommages et intérêts.
Il faut également se rappeler que le dépôt peut varier en fonction de nombreux facteurs. Mais habituellement, plus le coût de la maison sera faible, plus la valeur du dépôt à payer et vice versa sera élevée.
Parfois, en plus de la "caution", l’acheteur verse un "acompte" qui est une avance sur le prix de la vente. On préfère cette solution quand on veut donner une somme très élevée à la conclusion du préliminaire mais on préfère réduire le risque réciproque. En effet, en cas de défaillance de l’acheteur, le montant versé à titre d’acompte lui sera restitué et il perdra uniquement le montant versé en acompte. En cas de défaillance du vendeur devra restituer l’acompte et un autre montant à titre d’indemnité égale au seul dépôt.
Exemple : En versant un acompte de 5000 € et un acompte de 3000 € vous récupérerez 5000 € de l’acompte, 3000 € d’acompte et 5000 € de pénalité (soit le double de l’acompte).
4) L’ACTE NOTARIÉ
L’acte notarié, ou contrat final, consiste en l’acte final de la négociation d’achat-vente immobilier.
Il représente, en effet, le véritable acte de vente, c’est-à-dire le moment par lequel le transfert définitif de la propriété du vendeur au nouveau propriétaire a lieu.
Il est rédigé par le notaire qui pourra être choisi par l’acheteur et contient tous les éléments nécessaires pour identifier l’immeuble en question (qui sont déjà contenus dans le compromis).
Il est possible que les parties choisissent d’aller à l’acte notarié directement sans passer par le compromis.
En cas de copropriété, l’acte devra être signé par tous les copropriétaires ou par un représentant à qui une procuration notariée a été conférée.
L’acte notarié devra être transcrit par le notaire. L’original reste conservé aux actes du notaire.
5) FRAIS D’ACHAT
• COURTAGE IMMOBILIER
La commission due à l’agence est d’environ 4% du prix d’achat + TVA (voir les frais en détail sur notre page Frais d’agence).
Une fois que la notification au proposant de l’acceptation de la proposition par le propriétaire du bien a eu lieu, la transaction est considérée comme conclue pour l’agence au sens de l’art. 1755 Cod. Civ. avec son droit donc à la commission. La commission n’est pas partagée entre le vendeur et l’acheteur, mais le premier et le second paient chacun 4% du prix d’achat + TVA.
• TAXE D’ENREGISTREMENT - TAXE HYPOTHÉCAIRE- TAXE FONCIÈRE
Ce sont les 3 principaux impôts à payer lors de l’achat d’un bien avec d’autres impôts et taxes mineurs et sont payés au notaire à l’acte notarié avec sa rémunération.
La "valeur cadastrale" représente la base imposable sur laquelle ces 3 taxes sont appliquées et qui est actuellement généralement inférieure au prix de l’achat-vente et est calculée sur la base du revenu cadastral attribué à l’immeuble et indiqué dans le cadastre.
Mais la règle de la "valeur cadastrale" ne s’applique pas à tous les achats; en effet, par exemple, si l’acheteur achète non pas comme "privé", mais comme "société", la base imposable des impôts sera donnée par le prix commercial du bien. Le montant de ces trois taxes à payer varie donc selon le type de propriété et les "caractéristiques" de l’acheteur et du vendeur :
A) Acquisitions soumises à la taxe d’enregistrement proportionnelle à la valeur cadastrale (c’est-à-dire lorsque la partie qui vend est un particulier ou une entreprise qui n’a ni construit ni rénové l’immeuble, ou une entreprise qui a construit ou rénové l’immeuble depuis plus de cinq ans et qui n’exerce pas l’option TVA):
1. Taxe d’enregistrement:
- achat en tant que première maison (résidence dans les 18 mois) : 2% (à toujours calculer sur la valeur cadastrale);
- achat d’une résidence secondaire : 9 % (à calculer sur la valeur cadastrale si vous achetez un particulier ou à calculer sur le prix déclaré si vous achetez une entreprise ou une personne physique qui achète en tant que propriétaire d’entreprise individuel ou professionnel);
Les frais d’enregistrement ne peuvent jamais être inférieurs à 1000 €
2. Impôt foncier fixe : 50 euros;
3. Taxe cadastrale fixe : 50 euros.
B) Achats et ventes soumis à la IVA (c’est-à-dire ceux dans lesquels la partie vendeuse est l’entreprise qui a construit ou restructuré le bâtiment depuis moins de cinq ans ou qui a construit ou rénové le bâtiment depuis plus de cinq ans et exerce l’option IVA):
1. Iva
- achat en tant que première maison (résidence dans les 18 mois) : 4% (toujours à calculer sur le prix déclaré en cours);
- achat d’une résidence secondaire : 10 % (à toujours calculer sur le prix déclaré en cours);
- bâtiment de luxe : 22 % (à calculer sur le prix déclaré en cours);
2. Droit de timbre fixe : 200 euros;
3. Impôt foncier fixe : 200 euros;
4. Taxe cadastrale fixe : 200 euros;
Ce schéma récapitulatif est valable en règle générale, mais avant d’acheter une propriété, il est toujours bon de vérifier le montant exact des taxes à payer pour ne pas avoir de mauvaises surprises plus tard. L’agence vous fait obtenir un devis de la part du Notaire pour déterminer quelles sont les taxes à payer dans le cas spécifique.
• FRAIS DE NOTAIRE
Dans la plupart des cas, vous payez les frais notariés pour la préparation de l’acte notarié par le notaire qui s’ajoutent au coût des impôts. Mais il peut également être demandé pour la préparation du contrat préliminaire si les parties rédigent le compromis par l’intermédiaire du notaire qui enregistrera ensuite l’original au dossier.
Le montant varie d’une ville à l’autre et se calcule en fonction de la valeur déclarée de l’immeuble, mais ils sont généralement similaires, au moins du point de vue du système notarié. Par exemple, un notaire d’une grande ville comme le centre de Milan pourra appliquer des frais notariés supérieurs à l’étude notariale du petit pays, plus pour des questions de frais de gestion que pour des frais notariés qui sont toujours les mêmes.
• AUTRES FRAIS
Celles-ci peuvent inclure, par exemple, les frais de justice; géomètre ou architecte pour l’inspection de la propriété; compagnie de déménagement; etc.
6) FRAIS DE GESTION
• IUC (taxe communale unique)
C’est une taxe qui comprend 3 impôts : IMU (vous ne payez pas sur la première maison sauf si c’est une maison de luxe), TASI (taxe sur les services municipaux tels que l’entretien des rues, l’éclairage public, etc.) et TARI (déchets, ordures). Quiconque possède un bien immobilier en Italie, qu’il soit résident ou non-résident, est soumis au paiement de l’IUC dont le montant est divisé en deux/trois tranches.
L’IMU est appliquée sur la valeur cadastrale du bien plus 5%. Ce montant doit être multiplié par le coefficient correspondant à la catégorie cadastrale.
Le taux de base pour les résidences secondaires est de 0,76%, mais la municipalité peut décider de l’augmenter ou de le diminuer de 0,3%. Il en va de même pour la TASI. Mais il faut aussi tenir compte du fait que la somme de TASI et de TARI ne peut dépasser 10.6%. TARI est calculé sur la base des mètres carrés.
• SERVICES PUBLICS
L’électricité, l’eau, le chauffage, le téléphone, le gaz sont généralement facturés à un fixe plus une partie à la consommation et sont payés tous les deux mois.
• FRAIS DE COPROPRIÉTÉ
Si vous achetez une propriété qui fait partie d’un immeuble, vous devrez payer le coût de gestion des zones de copropriété qui variera en fonction de la taille et des services offerts (ex. piscine, jardin, salle de gym, etc.).
